Anhang zum konsoldierten Jahresbericht

Ina Invest Holding AG (das “Unternehmen”) ist eine Schweizer Gesellschaft mit Sitz an der Thurgauerstrasse 101A in Glattpark (Opfikon). Der konsolidierte Jahresbericht des Unternehmens umfasst das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften (zusammen als “Konzern” oder “Ina Invest” bezeichnet). Die einzelnen Unternehmen werden als Konzerngesellschaften bezeichnet.

Die Geschäftstätigkeit des Konzerns besteht aus der Entwicklung und Realisierung von Immobilien- und Bauprojekten aller Art, der Planung und Ausführung von Neu- und Umbauten auf von ihr gehaltenen Liegenschaften, sowie dem Halten, der Bewirtschaftung, Vermietung und Vermittlung von Liegenschaften.

Der konsolidierte Jahresbericht wurde in Übereinstimmung mit den gesamten Fachempfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER) inklusive Swiss GAAP FER 31 «Ergänzende Fachempfehlungen für kotierte Unternehmen» erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Der konsolidierte Jahresbericht entspricht den Bestimmungen des schweizerischen Gesetzes. Der Konzern legt die von der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange) verlangten Zusatzangaben für Immobiliengesellschaften offen (Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange).

Der konsolidierte Jahresbericht wird unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit erstellt. Bewertungsgrundlagen für den konsolidierten Jahresbericht sind die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, es sei denn, ein Standard schreibt für eine Abschlussposition eine andere Bewertungsgrundlage vor oder es wurde aufgrund eines Wahlrechts eine andere Bewertungsgrundlage angewendet. Dies ist bei den in Erläuterung 2.2 dargestellten Renditeliegenschaften der Fall, welche zum aktuellen Wert bewertet werden.

Der konsolidierte Jahresbericht wird in Schweizer Franken (CHF), der funktionalen Währung des Unternehmens, dargestellt. Soweit nichts anderes vermerkt ist, wurden alle Finanzangaben in Schweizer Franken, gerundet auf den nächsten Tausender, angegeben.

Die Vergleichsperiode umfasst nur 9 Monate, in welchen Ina Invest noch nicht vollständig operativ tätig war. Deshalb ist ein Vorperiodenvergleich nur bedingt aussagekräftig.

 

Der konsolidierte Jahresbericht basiert auf den nach einheitlichen Grundsätzen per 31. Dezember 2021 erstellten Einzelabschlüssen sämtlicher Konzerngesellschaften, an denen das Unternehmen direkt oder indirekt mehr als 50% der Stimmrechte hält oder auf andere Art eine Beherrschung vorliegt. Die nebst der Unternehmung in den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften sind die Ina Invest AG sowie die Ina Invest Development AG.

 

¹ Tochtergesellschaft am 19. November 2021 gegründet und zu 100% durch Ina Invest AG gehalten.

Implenia AG hält mit 42.5% (31. Dezember 2020: 42.5%) die übrigen Stimm- und Kapitalanteile an der Ina Invest AG.

Der Einbezug von Tochtergesellschaften in die Konzernrechnung erfolgt ab dem Zeitpunkt der Kontrollübernahme und der Ausschluss ab dem Zeitpunkt der Kontrollabgabe. Diese Zeitpunkte sind nicht zwangsläufig mit dem Erwerbszeitpunkt oder dem Verkaufsdatum identisch. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften im Erwerbszeitpunkt bzw. im Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung bei der Muttergesellschaft verrechnet. Auf diesen Zeitpunkt werden Aktiven und Passiven der Konzerngesellschaft nach konzerneinheitlichen Grundsätzen zu aktuellen Werten bewertet. Gestützt auf die Methode der Vollkonsolidierung wurden im konsolidierten Jahresbericht Aktiven und Passiven der konsolidierten Gesellschaften vollumfänglich erfasst. Konzerninterne Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.

Zur Erstellung des konsolidierten Jahresberichtes nach Swiss GAAP FER muss das Management Schätzungen, Beurteilungen und Annahmen treffen, die sich auf die Anwendung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die Darstellung und die angegebene Höhe von Aktiven, Passiven, Erträgen und Aufwendungen auswirken. Die Schätzungen und Annahmen basieren auf Erfahrungen und verschiedenen sonstigen Faktoren, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die tatsächlichen Ergebnisse können von diesen Schätzungen abweichen.

Schätzungen und Annahmen werden regelmässig überprüft. Änderungen von Schätzungen sind allenfalls notwendig, sofern sich die Gegebenheiten, auf denen die Schätzungen basieren, geändert haben oder neue Informationen oder zusätzliche Erkenntnisse vorliegen. Solche Änderungen werden in jener Berichtsperiode erfasst, in der die Schätzung angepasst wurde.

Die bei der Anwendung der Swiss GAAP FER vom Management vorgenommenen Schätzungen und Annahmen, die sich erheblich auf den konsolidierten Jahresabschluss auswirken oder ein hohes Anpassungsrisiko im nächsten Jahr einschliessen, werden in den folgenden Erläuterungen dargelegt:

Promotionsliegenschaften beinhalten Projekte im Bereich von Stockwerkeigentumswohnungen, die für den späteren Verkauf bestimmt sind.

Die Veränderung des Buchwerts der Projekte in Ausführung resultierte im Wesentlichen aus den Verkäufen von 27 Stockwerkeigentumswohnungen des Projekts Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender) in Winterthur.

Die den Projekten zugrunde liegenden Grundstücke befinden sich zu Beginn vollständig im Eigentum von Ina Invest. Ina Invest entwickelt die Grundstücke bis zur Baubewilligung und bringt diese in einen baureifen Zustand. Sofern die Stockwerkeigentumswohnungen mehrheitlich reserviert sind, wird mit der Ausführung gestartet. Die Ausführung erfolgt durch einen Generalunternehmer. Die Projekte Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender) in Winterthur und Auf der Höhe 12-18 (Am Schwinbach) in Arlesheim werden durch die Implenia Gruppe als Generalunternehmer ausgeführt. In Bezug auf Chancen und Risiken ist zwischen verkauften und nicht verkauften Projekten in Ausführung sowie abgeschlossenen Projekten in Verkauf zu unterscheiden:

 

• Projekte in Ausführung: Während der Ausführungsphase trägt Ina Invest als Eigentümerin des Grundstücks die wesentlichen Risiken und Chancen aus der Entwicklung und Realisierung bis zum Zeitpunkt, zu welchem die Einheiten an einen Endkunden verkauft werden. Entsprechend werden die auf unverkaufte Einheiten entfallenden Anschaffungskosten für das Grundstück und für Teile des Werks als Promotionsliegenschaften erfasst. Beim Verkauf überträgt Ina Invest den auf die Einheit entfallenden Anteil des Grundstücks dem Käufer, welcher mit einem Generalunternehmer einen Vertrag zur Erstellung des Werks abschliesst oder bereits abgeschlossen hat. Nach dem Verkauf trägt Ina Invest für die entsprechenden Einheiten keine weiteren Chancen und Risiken, weshalb zum Transaktionszeitpunkt die auf die Einheit entfallenden Anschaffungskosten für Grundstück und Werk ausgebucht und keine weiteren Werkskosten erfasst werden. Investitionsverpflichtungen gegenüber dem Generalunternehmer für die Realisierung noch nicht verkaufter Einheiten sind in der Erläuterung 3.2 offengelegt.    
• Projekte in Verkauf: Für nicht verkaufte Einheiten wird nach Abschluss der Bautätigkeiten die Werksleistung vollständig vom Generalunternehmer an Ina Invest übertragen. Ina Invest ist zur Übernahme der während der Bauphase erbrachten Werksleistungen verpflichtet. Nicht verkaufte Einheiten zum Bauende werden durch Ina Invest schlüsselfertig dem Endkunden verkauft. Von Bauende bis zum Verkauf trägt Ina Invest die wesentlichen Chancen und Risiken im Zusammenhang mit diesen Stockwerkeigentumswohnungen und tritt deshalb auch als Verkäuferin für den Grundstücks- und Werksanteil auf.

 

Die nachfolgende Aufstellung gibt eine Übersicht über die Anzahl und Veränderung der Stockwerkeigentumswohnungen der Projekte, die in den Promotionsliegenschaften enthalten sind.

 

In 2021 resultierten die Zugänge der Projekte in Entwicklung aus der Nutzungsänderung des Objektes Avenue des Gran-des-Communes (Les Tattes) in Onex. In der Vergleichsperiode 2020 resultierten die Zugänge aus der Nutzungsänderung eines Teils der Objekte Chemin de l’Echo 9 sowie Avenue des Grandes-Communes (Les Tattes) in Onex. 

Erfolg aus Verkauf Promotionsliegenschaften 

Der Ertrag aus Verkauf Promotionsliegenschaften entfällt auf 27 Stockwerkseinheiten des Projekts Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender) in Winterthur, deren Verkauf im Berichtsjahr beurkundet wurde (2020: 3 Stockwerkseinheiten).

 

Rechnungslegungsgrundsätze

Die ausgewiesenen Promotionsliegenschaften werden pro Objekt zu Anschaffungskosten oder zum tieferen Netto-Marktwert bewertet. Festgestellte Minderwerte werden direkt der jeweiligen Kategorie der Position Promotionsliegenschaften belastet. Allfällige Wertberichtigungen auf den tieferen Netto-Marktwert sowie Werterholungen auf Promotionsliegenschaften werden im Periodenergebnis erfasst.

In der Kategorie Projekte in Entwicklung werden bereits im Eigentum von Ina Invest stehende Grundstücke oder Anzahlungen für beurkundete Landkäufe sowie die angefallenen direkt zuweisbaren Entwicklungskosten ausgewiesen, wenn noch nicht mit der Realisierung des Projekts begonnen wurde.

Zum Zeitpunkt des Starts der Bautätigkeiten werden die für das Projekt aktivierten Kosten in die Kategorie Projekte in Ausführung umklassiert. Diese Kategorie enthält noch nicht verkaufte Grundstücke/Grundstücksanteile, auf denen sich Immobilien befinden und deren bauliche Fertigstellung noch nicht abgeschlossen ist.

Die aktivierten Anschaffungskosten der noch nicht verkauften Stockwerkseigentumswohnungen umfassen das Grundstück, die direkt zuweisbaren Entwicklungskosten sowie die angefallenen Werkskosten aufgrund des Baufortschritts.

Unverkaufte und baulich abgeschlossene Stockwerkseigentumswohnungen werden in der Kategorie Projekte in Verkauf ausgewiesen. Ina Invest verpflichtet sich gegenüber dem Generalunternehmer zur Übernahme der vertraglich erbrachten Werkvertragsleistung. Die aktivierten Kosten umfassen das Grundstück, die auf die Einheiten direkt zuweisbaren Entwicklungskosten sowie die erworbenen Werkvertragskosten. Ina Invest verkauft die entsprechenden Einheiten schlüsselfertig dem Endkunden. Dabei übernimmt sie das Preis- und Verkaufsrisiko für die unverkauften Einheiten, erhält aber auch den wirtschaftlichen Nutzen aus einer Veräusserung.

Der Ertrag aus Verkauf von Promotionsliegenschaften entspricht in der Regel dem Verkaufspreis. Dieser entspricht bei verkauften Einheiten aus Projekten in Ausführung grundsätzlich dem auf den Grundstücksanteil entfallenden Preis, währenddessen aus einem Verkauf von schlüsselfertigen Einheiten ein Ertrag in der Höhe des Verkaufspreises für Grundstücks- und Werksanteil erfasst wird. Der Ertrag aus dem Verkauf von Grundstücken/Grundstücksanteilen sowie baulich abgeschlossenen Stockwerkeigentumswohnungen wird grundsätzlich erfasst, wenn Nutzen und Gefahr auf den Käufer übergegangen sind. Dieser Termin (in der Regel Eigentumsübertragung) wird im Verkaufsvertrag festgelegt.   

Renditeliegenschaften beinhalten Grundstücke und Objekte, welche über einen längeren Zeitraum im Bestand gehalten und bewirtschaftet werden sollen. Die Position umfasst Liegenschaften in der Entwicklungsphase, Liegenschaften in Bau sowie Bestandsliegenschaften, welche zur Vermietung gehalten werden.

 

Die vertraglichen Vereinbarungen mit der Implenia Gruppe als Partnerin für die Entwicklung von Renditeliegenschaften sehen für die erbrachten Leistungen ein erfolgsabhängiges Honorar vor (siehe Erläuterung 4.3). Diese vertragliche Regelung bezieht sich zum Bilanzstichtag auf alle Renditeliegenschaften im Portfolio. Das erfolgsabhängige Entwicklungshonorar entspricht 20% des Projekterfolgs zwischen den Marktwerten und den Anlagekosten vor Abrechnung des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars. Für Ina Invest kann dieser Vertragsmechanismus zu einer Erhöhung oder auch einer Reduktion der aufgrund von anderen Vertragsbestandteilen verrechneten Entwicklungskosten führen. Der Ausgleich des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars erfolgt in der Regel nach Fertigstellung des Entwicklungsprojekts. Danach bestehen seitens Entwicklungspartnerin Implenia Gruppe keine weiteren Ansprüche an einer potenziellen Wertsteigerung respektive -reduktion. Der zum Bilanzstichtag erfasste Teil des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars führte zu langfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Entwickler (siehe Erläuterung 2.5). Ohne das vertraglich vereinbarte erfolgsabhängige Entwicklungshonorar würde der Gewinn aus der Marktwertveränderung CHF 24’885 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 16'498 Tausend) und der Verlust aus der Marktwertveränderung CHF 4’452 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 4’609 Tausend) betragen, womit zum Bilanzstichtag der Nettoerfolg aus der Marktwertveränderung um CHF 4’145 Tausend höher wäre (31. Dezember 2020: CHF 2'256 höher).

Von den Zugängen der Renditeliegenschaften in der Höhe von CHF 43’522 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 93'575 Tausend) führten zum 31. Dezember 2021 CHF 36’560 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 86'867 Tausend) zu einem Geldabfluss.

Die Kategorie Liegenschaften in Entwicklung enthält das Objekt Lokstadt Bestandeshallen an der Zürcherstrasse in Winterthur, dessen Bewertung aufgrund arealübergreifender Nutzung (z.B. Kindergarten) einen negativen Marktwert per 31. Dezember 2021 von CHF 21’440 Tausend (31 Dezember 2020: negativer Marktwert von CHF 27'610 Tausend) aufweist. Die arealübergreifende Nutzung erhöht die Attraktivität der umliegenden Objekte. Die Implenia Gruppe hat sich daher vertraglich verpflichtet, 40% des Totalunternehmer-Werkpreises zu übernehmen, maximal aber nominal CHF 27'000 Tausend zuzüglich MWST. Die Kostenübernahme setzt zeitliche und nutzungsspezifische Bedingungen voraus. Der in den Renditeliegenschaften erfasste aktuelle Wert dieses Objekts beträgt per 31. Dezember 2021 CHF 3’746 Tausend (31. Dezember 2020: Null). Per 31. Dezember 2020 wurde für dieses Entwicklungsobjekt eine langfristige Rückstellung aus verlustbringenden Verträgen in der Höhe von CHF 610 Tausend angesetzt, was die bestmögliche Schätzung des negativen Werts war, welcher ein unabhängiger Dritter unter diesen Umständen dem Objekt zu diesem Bilanzstichtag beigemessen hätte. Die Rückstellungsbildung in der Vergleichsperiode 2020 erfolgte über den übrigen direkten betrieblichen Aufwand. Da die Bewertung des Objekts zum 31. Dezember 2021 unter Berücksichtigung der oben erläuterten Umstände in einem positiven Wert resultierte, wurde die Rückstellung in der Berichtsperiode 2021 vollständig über den übrigen direkten betrieblichen Ertrag aufgelöst.

Bewertungstechniken

Die Liegenschaftsbewertung wird durch die Wüest Partner AG, Zürich, einen externen, unabhängigen und qualifizierten Bewertungsexperten, durchgeführt. Die Liegenschaften werden nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) bewertet. Der aktuelle Marktwert einer Immobilie wird bei der DCF-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Nettoerträge (EBITDA) werden pro Liegenschaft individuell, in Abhängigkeit der jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert. Bei den Liegenschaften in Entwicklung bzw. in Ausführung wird der Projektwert zum Bilanzierungsstichtag nach drei Schritten hergeleitet:

• Bewertung der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Fertigstellung – unter Berücksichtigung des aktuellen Vermietungsstandes, der Markt- und Kostenschätzung per Stichtag;
• Ermittlung des Marktwertes per Bilanzierungsstichtag unter Berücksichtigung der prognostizierten, noch zu tätigenden Investitionen;
• Einschätzung des Risikos und Berücksichtigung als gesonderter Cashflow einer Kostenposition.

Als wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren wurden die Diskontierungssätze, die Marktmieten sowie die Leerstände identifiziert. Die verwendeten Werte werden nachfolgend zusammengefasst.

Verwendete nicht beobachtbare Inputfaktoren zum 31. Dezember 2021

Verwendete nicht beobachtbare Inputfaktoren zum 31. Dezember 2020

Darüber hinaus bestehen Unsicherheiten in den noch zu tätigenden Investitionen. Details zu den Bewertungsmethoden und -annahmen können dem Bericht des Bewertungsexperten entnommen werden. 

Bewegungen in der Berichtsperiode 

Im Juni 2021 hat Ina Invest Anzahlungen in Zusammenhang mit der künftigen Akquisition einer neuen Bestandsliegenschaft im Betrag von CHF 3’982 Tausend getätigt, welcher in der Kategorie ausgewiesen sind. Der Gesamtkaufpreis der Liegenschaft beträgt rund CHF 60’000 Tausend. Die Kauftransaktion wird voraussichtlich im ersten Quartal 2022 abgeschlossen.

Belastete Renditeliegenschaften

Für die Besicherung von Projektfinanzierungen bestanden in 2021 Schuldbriefe auf 5 Renditeliegenschaften (2020: 2 Renditeliegenschaften).
Der zum 31. Dezember 2021 bilanzierte Marktwert der belasteten Renditeliegenschaften beläuft sich auf CHF 196’190 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 84'440 Tausend). Für weitere Informationen wird auf die Erläuterung 3.1 verwiesen.

Wesentliche Annahmen und Einschätzungen des Managements

Die Renditeliegenschaften sind zu aktuellen Werten bewertet, welche dem zu erwartenden Ertrag bzw. Geldfluss unter Berücksichtigung eines risikogerechten Diskontierungssatzes entsprechen. Die Bewertungen basieren auf verschiedenen wesentlichen Schätzungen und Annahmen wie beispielsweise die erzielbaren Marktmietpreise, die erwarteten Leerstände und der Diskontierungssatz. Für Projekte in Entwicklung bestehen zudem Schätzungen und Annahmen für noch zu tätigende Investitionen, Bewilligungen und zum Projektzeitplan. Änderungen dieser Schätzungen und Annahmen könnten zu wesentlichen Änderungen der bilanzierten Werte führen.

Die Auswirkungen von COVID-19 wurden sowohl in der Berichtsperiode als auch im Vorjahr in den Liegenschaftsbewertungen berücksichtigt. In den Bewertungen sind die aus COVID-19 resultierenden Marktaussichten und Unsicherheiten wiederum in die Festlegung der Annahmen eingeflossen. Das Portfolio der Ina Invest ist langfristig ausgerichtet und ein hoher Anteil davon besteht aus  Wohnliegenschaften. Zum 31. Dezember 2021 war erwartungsgemäss aus den Bewertungen im Vergleich zum 31. Dezember 2020 kein direkter COVID-19 bedingter Effekt erkennbar. Würden sich die diesbezüglichen Annahmen und Schätzungen ändern, könnte dies ebenfalls in einer wesentlichen Änderung der bilanzierten Werte resultieren.

Rechnungslegungsgrundsätze

Die Bilanzierung zum Zeitpunkt der erstmaligen Erfassung erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung direkt zurechenbarer Kosten. Die Anschaffungskosten enthalten die Schätzung für den erfassten Teil des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars, welcher dem Entwickler gemäss vertraglicher Vereinbarung zusteht respektive welchen er gemäss vertraglicher Vereinbarung rückvergüten muss. Als Grundlage für diese Schätzung dienen die Liegenschaftsbewertungen des unabhängigen Schätzungsexperten. Fremdkapitalkosten, die den Liegenschaften im Bau direkt zurechenbar sind, werden in der Erfolgsrechnung im Finanzaufwand erfasst. Ersatz- und Erweiterungsinvestitionen werden aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass Ina Invest daraus ein künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Dies ist in der Regel der Fall, wenn der Markt- oder Nutzwert nachhaltig erhöht wird oder wenn die Lebensdauer wesentlich verlängert wird.

Die Folgebewertung erfolgt zum aktuellen Wert, sofern dieser zuverlässig ermittelt werden kann. Dies ist in der Regel ab dem Zeitpunkt der Fall, ab welchem ein konkretes Projekt vorliegt. Ist eine zuverlässige Bestimmung des aktuellen Werts der Liegenschaften nicht möglich, werden diese zu Anschaffungskosten abzüglich allfällig notwendiger Wertminderungen bilanziert. Die Veränderung des aktuellen Werts wird erfolgswirksam erfasst. Das Ergebnis aus der Marktwertveränderung der Renditeliegenschaften ist der Veränderungen der aktuellen Werte der Renditeliegenschaften zurechenbar.

In den Liegenschaften in Entwicklung werden unbebaute Grundstücke und Liegenschaften, bei welchen umfassende bauliche Massnahmen geplant sind, ausgewiesen. Für diese Liegenschaften werden Bau- respektive Renovations- oder Umnutzungspläne entwickelt. Die Kategorie Liegenschaften in Bau beinhaltet Objekte, bei welchen eine Baubewilligung vorliegt und die Bautätigkeiten gestartet haben. Die Umgliederung in die Kategorie erfolgt bei Baustart. Zum Zeitpunkt der (Teil-) Inbetriebnahme erfolgt die Umgliederung in die Kategorie Bestandsliegenschaften. In Bestandsliegenschaften sind Objekte enthalten, die über einen längeren Zeitraum gehalten und vermietet werden oder deren Entwicklung erst längerfristig geplant ist.

Die Zugänge in den immateriellen Vermögenswerten in der Höhe von CHF 275 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 223 Tausend) führten zum 31. Dezember 2021 zu einem Geldabfluss von CHF 155 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 13 Tausend).

Die immateriellen Vermögenswerte enthielten zum 31. Dezember 2021 sowie zum 31. Dezember 2020 ein Kaufrecht für Parzellen an der Rue du Château in Préverenges (Grundstücksfläche 2‘763 m²). Der Vollzug des Kaufrechts findet grundsätzlich bei Rechtskraft des Quartierplans, aber spätestens am 28. Februar 2025 statt.

Die als Kaufrechte ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte entsprechen den Anschaffungskosten für die Kaufrechte resp. die Kaufverpflichtungen. Die Nominalwerte der nicht zu bilanzierenden Verpflichtungen aus den Kaufverpflichtungen belaufen sich gesamthaft auf CHF 5’007 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 5'007 Tausend).

Rechnungslegungsgrundsätze

Immaterielle Vermögenwerte sind identifizierbare, nicht-monetäre Vermögenswerte ohne physische Existenz. Immaterielle Vermögenswerte werden grundsätzlich zu Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich kumulierter Amortisationen und Wertminderungen bilanziert.

Die in den dargestellten Berichtsperioden als immaterielle Vermögenswerte ausgewiesenen Kaufrechte wurden zum 1. April 2020 im Rahmen der Vermögensübertragung an Ina Invest transferiert. Diese Kaufrechte berechtigen Ina Invest zum Erwerb eines Grundstücks. Sie wurden zum Zeitpunkt des Vermögensübertrags zu aktuellen Werten erfasst, welche die Anschaffungskosten zu diesem Zeitpunkt darstellten. Es erfolgt keine planmässige Amortisation, da die Kaufrechte während der Nutzungsdauer nicht beansprucht werden, und da die zugrunde liegenden Landparzellen keiner Abnutzung unterliegen.

Immaterielle Vermögenswerte werden an jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit geprüft. Liegen Anzeichen vor, die darauf hindeuten, dass die immateriellen Vermögenswerte in ihrem Wert beeinträchtigt sein könnten, wird der erzielbare Wert bestimmt. Der erzielbare Wert entspricht dem höheren Wert zwischen dem Netto-Marktwert und dem Nutzwert. Übersteigt der Buchwert des Aktivums den erzielbaren Wert, erfolgt eine erfolgswirksame Wertanpassung. Zuschreibungen aus dem Wegfall von Wertbeeinträchtigungen werden erfolgswirksam erfasst.

Rechnungslegungsgrundsätze

Die aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungen werden zum Nominalwert erfasst und bewertet.

 

Die Forderungen und Verbindlichkeiten aus dem erfolgsabhängigen Entwicklungshonorar resultieren aus dem mit der Implenia Gruppe vereinbarten variablen Entwicklungshonorarbestandteil. Weitere Informationen sind den Erläuterungen 2.2 und 4.3 zu entnehmen.

Rechnungslegungsgrundsätze

Forderungen und Verbindlichkeiten aus dem erfolgsabhängigen Entwicklungshonorar werden zum geschätzten Zeitwert bewertet. Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten werden zum Nominalwert erfasst und bewertet.

In der Berichtsperiode hat die Ina Invest Erträge aus Vermietungen von Renditeliegenschaften in der Höhe von CHF 2’772 Tausend erzielt (31. Dezember 2020: CHF 791 Tausend). Die Erträge stammen im Wesentlichen aus den drei Renditeliegenschaften Chemin des Oliquettes 10 in Petit-Lancy, Rue du Valais 7 in Genf sowie der Schaffhauserstrasse 220-224 in Zürich.

 

Fälligkeitsübersicht langfristige Mietverträge

Diese Offenlegung präsentiert die Fälligkeiten der Mietverträge aus kommerziell genutzten Flächen (z.B. Hotels, Gewerbe- oder Industrieflächen). Die Mieterträge aus Wohnimmobilien sind nicht erhalten, da die Verträge kurzfristig kündbar sind.

 

Wichtigste Mieter

In der Berichtsperiode entfielen 75.6% der Soll-Mieterträge (31. Dezember 2020: 63.1%) auf die nachfolgenden fünf wichtigsten Mieter.

 

Mietausfälle aus Leerständen

Die Mietausfälle aus Leerständen der Bestandsliegenschaften in der Berichtsperiode betrugen CHF 149 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 13 Tausend), was einer Leerstandsquote (gemessen als Verhältnis von Leerständen zu Soll-Mieterträgen) von 5.1% (31. Dezember 2020: 1.4%) entsprach.

Rechnungslegungsgrundsätze

Der Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften beinhaltet die Nettomieterträge. Erfasst werden die Soll-Mieterträge nach Mietzinsverlusten und nach Abzug von Leerstandsausfällen.

Bei den Mietverträgen handelt es sich um operatives Leasing. Die Mieterträge werden periodengerecht über die Vertragsdauer in der Erfolgsrechnung erfasst. Werden den Mietern wesentliche Mietanreize (z.B. mietfreie Perioden) gewährt, wird der Gegenwert des Anreizes linear über die Gesamtlaufzeit des Vertrags als Anpassung des Ertrags aus Vermietung erfasst.

Ina Invest ist derzeit ausschliesslich im Schweizer Markt tätig. Das Immobilienportfolio, bestehend aus Promotions- und Renditeliegenschaften sowie immateriellen Vermögenswerten, wird vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung als eine Einheit geführt. Gemäss Swiss GAAP FER 31 verfügt die Gruppe somit über ein einziges Segment. Aus diesem Grund wird keine zusätzliche Segmentberichterstattung offengelegt.

Ein Vorperiodenvergleich ist nur bedingt aussagekräftig. Einerseits umfasst die Vergleichsperiode nur 9 Monate, in welchen Ina Invest noch nicht vollständig operativ tätig war. Andererseits wurden gewisse Verwaltungs- und Beratungsaufwendungen, die im Rahmen der Gründung und Kotierung angefallen sind, als Kapitalerhöhungskosten ausgewiesen.

Bei den in der Vergleichsperiode 2020 erfassten Kapitalerhöhungskosten handelt es sich um Kosten, die nicht direkt mit der eigentlichen Transaktion der Kapitalerhöhung in Verbindung stehen. Darunter fallen beispielsweise Rechtsberatungskosten, Kosten für Projektmanagement sowie Auslagen für Projektbetreuung durch externe Dienstleister.

Ina Invest hat sechs Rahmenkreditverträge (31. Dezember 2020: zwei) für Projektfinanzierungen zu den folgenden Konditionen abgeschlossen:

 

¹Grundsätzlich werden die Rahmenkreditverträge für eine unbefristete Laufzeit vereinbart. Ein Rahmenkredit mit einem Kreditrahmen von CHF 18'000 Tausend, welcher zum 31. Dezember 2021 vollständig beansprucht ist, ist jedoch befristet mit voraussichtlichem Laufzeitende in 2023.

Weitere Informationen bezüglich Grundpfandsicherheiten sind der Erläuterung 2.2 zu entnehmen.

Rechnungslegungsgrundsätze

Finanzverbindlichkeiten werden zum Nominalwert erfasst. Die angefallenen direkt zurechenbaren Transaktionskosten werden als aktive Rechnungsabgrenzungen bilanziert und erfolgswirksam über die Laufzeit des Kreditvertrags aufgelöst.

Finanzverbindlichkeiten, die innerhalb von 12 Monaten nach dem Bilanzstichtag zu erfüllen sind, werden als kurzfristige Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Per 31. Dezember 2021 bestehen nicht zu bilanzierende Verpflichtungen aus abgeschlossenen Verträgen für zukünftige Entwicklungs- und Bauinvestitionen gegenüber der Implenia Gruppe im Betrag von CHF 67’360 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 106'400 Tausend).

 

Des Weiteren bestehen zum 31. Dezember 2021 nicht zu bilanzierende Leasingverpflichtungen im Umfang von CHF 6’358 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 6’483 Tausend) aus Baurechten mit einer Restlaufzeit von rund 45 Jahren (31. Dezember 2020: 46 Jahren). CHF 5’684 Tausend (31. Dezember 2020: 5'823 Tausend) davon sind in mehr als fünf Jahren fällig. Zudem bestehen Baurechtsverträge bei denen die zukünftigen Zahlungen noch nicht bestimmt werden könnten, da diese von den Entwicklungsmöglichkeiten und Baubewilligungen auf den entsprechenden Arealen abhängen.

Rechnungslegungsgrundsätze

Bei Verträgen zur Nutzung von Grundstücken, für die Baurechtszinsen bezahlt werden, wird beurteilt, ob sie als operatives Leasing oder als Finanzierungsleasing zu klassifizieren sind. Zahlungen im Rahmen von operativem Leasing werden linear über die Leasing- respektive Baurechtsdauer erfolgswirksam erfasst.

Die Implenia Gruppe kann jedes Geschäftsjahr bis zu 5% seiner Beteiligung an der Ina Invest AG an die Ina Invest Holding AG veräussern (Put-Option). Dabei kann das Unternehmen entscheiden, ob die Gegenleistung in Bargeld oder Ina Invest Holding-Aktien zu erfolgen hat. Bei Ausübung der Put-Option entspricht der Kaufpreis dem impliziten Marktwert der Ina Invest AG unter Berücksichtigung des Aktienkurses der Ina Invest Holding AG. Der Wert der damit verbundenen Eventualverbindlichkeit wird zum 31. Dezember 2021 gesamthaft auf CHF 122’416 Tausend geschätzt (31. Dezember 2020: CHF 119'599 Tausend).

Rechnungslegungsgrundsätze

Zahlungsverpflichtungen gegenüber Minderheitsaktionären, die aus Put-Optionen der Minderheitsaktionäre für die entsprechenden Minderheitsanteile entstehen, entsprechen Eventualverbindlichkeiten und werden deshalb nicht in der Bilanz angesetzt.

Aktienkapital

Das Aktienkapital der Muttergesellschaft Ina Invest Holding AG per 31. Dezember 2021 beträgt CHF 265‘997 (31. Dezember 2020: CHF 265’997) und besteht aus 8‘866‘560 Namenaktien mit einem Nominalwert von jeweils CHF 0.03 (31. Dezember 2020: 8'866'560 Namenaktien mit einem Nominalwert von jeweils CHF 0.03).

Die Aktieninhaber haben Anspruch auf den Erhalt der festgesetzten Dividenden sowie auf eine Stimme pro Aktie bei der Generalversammlung des Unternehmens.

Genehmigtes Aktienkapital 

Gemäss den Statuten des Unternehmens ist der Verwaltungsrat ermächtigt, jederzeit bis zum 2. Juni 2022 das Aktienkapital im Maximalumfang von CHF 53‘199.36 durch die Ausgabe von höchstens 1‘773‘312 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 0.03 zu erhöhen.

Eine Erhöhung in Teilbeträgen ist gestattet. Der Verwaltungsrat legt den Ausgabebetrag, die Art der Einlagen, den Zeitpunkt der Ausgabe, die Bedingungen der Bezugsrechtsausübung und den Beginn der Dividendenberechtigung fest. Im Falle einer Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital ist der Verwaltungsrat ermächtigt, für maximal bis zu 886‘656 Namenaktien die Bezugsrechte der Aktionäre zu entziehen oder zu beschränken, sofern gewisse in den Statuten festgelegte Bedingungen erfüllt sind. Für Informationen zur Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital nach dem Bilanzstichtag wird auf Erläuterung 4.6 verwiesen.

Bedingtes Aktienkapital 

Das bedingte Aktienkapital kann gemäss den Statuten des Unternehmens im Maximalbetrag von CHF 13‘299.84 durch Ausgabe von höchstens 443‘328 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 0.03 erhöht werden. Die Erhöhung hat durch die Ausübung von Optionsrechten zu erfolgen, die den Mitarbeitenden oder Mitgliedern des Verwaltungsrats der Unternehmung oder Konzerngesellschaften gewährt wurden.

Kapitalreserven und Minderheitsanteile am Eigenkapital 

Die Kapitalreserven entsprechen der Differenz der Geld- und Sacheinlagen durch Aktionäre, bewertet nach den Bestimmungen von Swiss GAAP FER und dem mit den jeweiligen Einlageschritten verbundenen Nominalwert der erhaltenen Aktien. Des Weiteren werden nach Swiss GAAP FER aktienbezogene Vergütungen in den Kapitalreserven erfasst (siehe Erläuterung 4.2). Aufgrund von Bewertungsunterschieden sind die in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen Kapitalreserven nicht identisch mit den Kapitalreserven gemäss Einzelabschluss der Unternehmung.

Im Jahr 2021 erfolgte keine Kapitalerhöhung oder -herabsetzung. Der Effekt der Kapitalerhöhung vom 12. Juni 2020 auf das Eigenkapital des Unternehmens in der Vergleichsperiode 2020 ist nachfolgend dargestellt:

Am 17. Juni 2020 wurde bei der Ina Invest AG eine Kapitalerhöhung durchgeführt, an welcher auch Implenia AG als Minderheitsaktionärin partizipierte. Die Ina Invest Holding AG investierte CHF 108’940 Tausend in die Ina Invest AG. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurde der Stimm- und Kapitalanteil der Implenia AG an der Ina Invest AG von 49.9% auf 42.5% reduziert. Der Effekt der Transaktion auf das Eigenkapital des Unternehmens in der Vergleichsperiode 2020 ist in der folgenden Übersicht dargestellt. 

 

Die Reallokation resultierte aus den nicht vollständig mit den neuen Beteiligungsquoten übereinstimmenden Kapitaleinlagen der Aktionäre des Unternehmens und der Minderheitsaktionärin.

Des Weiteren sind in der Vergleichsperiode 2020 im Zusammenhang mit Kapitalerhöhungen Kosten von CHF 9‘146 Tausend angefallen, wovon CHF 7‘139 Tausend im Eigenkapital erfasst und CHF 2’007 Tausend der Erfolgsrechnung belastet wurden. Von den im Eigenkapital erfassten Kapitalerhöhungskosten wurden CHF 2‘832 Tausend direkt mit den Einzahlungen aus der Kapitalerhöhung verrechnet und netto an Ina Invest überwiesen. Sie wurden entsprechend in der Geldflussrechnung netto in der Zeile Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen ausgewiesen.

Eigene Aktien 

Der Transaktionspreis entsprach jeweils dem Marktpreis. 

Rechnungslegungsgrundsätze

Direkt zurechenbare Transaktionskosten aus Eigenkapitaltransaktionen, wie Kapitalerhöhungen, werden nach Abzug der damit verbundenen Ertragssteuern direkt im Eigenkapital als Reduktion der Kapitalreserven erfasst.

Eigene Aktien werden im Erwerbszeitpunkt zu Anschaffungskosten erfasst. Die Zuteilung sowie die spätere Wiederveräusserung erfolgen jeweils zum ursprünglichen Anschaffungswert bewertet gemäss der FIFO-Methode. Gewinn oder Verlust aus Wiederveräusserung wird direkt den Kapitalreserven zugeschrieben.   

 

Der Gewinn pro Aktie berechnet sich wie folgt :

¹Die potenziellen Aktien (Restricted Share Units und ähnliche), die zu einer Verwässerung der Aktienzahl führen könnten, werden bei der Bestimmung der gewichteten durchschnittlichen Anzahl ausstehender Aktien in der Berechnung des verwässerten Gewinns pro Aktie berücksichtigt.

Ertragssteueraufwand

Der Ertragssteueraufwand setzt sich wie folgt zusammen: 

Der durchschnittlich anzuwendende Steuersatz bezogen auf das ordentliche Ergebnis beträgt 18.4% (31. Dezember 2020: 21.1%). Diese Reduktion ist auf die statutarische Sitzverlegung in die Gemeinde Opfikon zurückzuführen. Die Gründe für die Abweichung zur effektiven Steuerbelastung sind nachfolgend dargestellt:

Der Effekt Steuern zu anderen Sätzen resultiert vor allem aus Gewinnen aus Marktwertveränderungen von Liegenschaften, welche mehrheitlich der Grundstückgewinnsteuer unterliegen. In der Berichtsperiode 2021 wurden die Haltedauern der Promotionsliegenschaften überprüft und an die aktuellen Verkaufspläne angepasst, weshalb der Besitzdauerabzug den anwendbaren Grundstückgewinnsteuersatz und somit die latenten Steuern um CHF 334 Tausend reduziert.

In der Vergleichsperiode 2020 sind die übrigen Effekte in der Höhe von CHF 1’103 Tausend aus der Verrechnung von im Steuerabschluss des Unternehmens erfolgswirksam erfassten Kapitalerhöhungskosten entstanden, welche im konsolidierten Jahresbericht mit dem Eigenkapital verrechnet wurden. Die Überleitungsposition ergab sich, da in 2020 entstandene Verlustvorträge des Unternehmens nicht aktiviert wurden, deren Effekt auf die latenten Steuern in der Überleitung separat dargestellt ist.

 

Latente Steuerverbindlichkeiten und aktive latente Steuern

Wenn es sich bei der Aufwertung in der konsolidierten Bilanz gegenüber den Steuerwerten um wieder einbringbare Abschreibungen handelte, wurden die Steuern unter Abzug einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer objektmässig je Liegenschaft ausgeschieden und separat berücksichtigt. Dabei kamen Ertragssteuersätze von 11% bis 20% (31. Dezember 2020: 12% bis 20%) zur Anwendung.

Bei über die wieder einbringbaren Abschreibungen hinausgehende Aufwertungen werden zwei verschiedene Besteuerungssysteme angewendet. Für Kantone, die keine besondere Besteuerung vorsehen, werden die Steuern ebenfalls zu den vorgenannten Steuersätzen berechnet. Die übrigen Kantone erheben eine separate Grundstückgewinnsteuer, wobei je nach Besitzdauer Sätze zwischen 20% und 40% zuzüglich der Direkten Bundessteuer von 7.83% (31. Dezember 2020: 20% und 40% zuzüglich der Direkten Bundesteuer von 7.83%) zu berücksichtigen sind.

Ina Invest geht in der Regel von einer Besitzdauer von mindestens 20 Jahren aus, weshalb allfällige Spekulationszuschläge unberücksichtigt bleiben. Bei Promotionsliegenschaften wird die effektive Haltedauer bis zum voraussichtlichen Veräusserungsdatum berücksichtigt.

In der Berichtsperiode wurden aufgrund der Nutzung von Verlustvorträgen der Vorperiode aktive latente Steuern in der Höhe von CHF 1'133 Tausend aufgelöst. Für verbleibende Verlustvorträge im Umfang von CHF 7’177 Tausend (31. Dezember 2020: CHF 7'266 Tausend) wurden keine aktiven latenten Steuern angesetzt, da nicht davon ausgegangen wird, dass diese mit künftigen Gewinnen verrechnet werden können. Diese Verlustvorträge verfallen in 6 Jahren (31. Dezember 2020: 7 Jahre).

Wesentliche Annahmen und Einschätzungen des Managements 

In gewissen Kantonen unterliegt die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Liegenschaften einer speziellen Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe der massgebenden Steuersätze hängt dabei von der Haltedauer der Liegenschaft ab und kann erheblich variieren. Weicht die effektive Haltedauer der Liegenschaften von der angenommenen Haltedauer ab, ergibt sich beim Verkauf eine Steuerlast, die von den abgegrenzten latenten Steuerverbindlichkeiten abweicht.    

Rechnungslegungsgrundsätze

Die Ertragssteuern umfassen alle laufenden und latenten Ertragssteuern. Laufende Ertragssteuern werden auf dem steuerbaren Ergebnis berechnet. Latente Ertragssteuern werden auf Basis einer bilanzorientierten Sichtweise auf temporären Differenzen zwischen den Positionen der Swiss GAAP FER Bilanz und den Werten der Steuerbilanzen berechnet. Latente Steuern werden anhand der voraussichtlich anwendbaren Steuersätze sowie Grundstückgewinnsteuern auf getätigten Liegenschaftsverkäufen berechnet.

Aktive latente Steuern auf abzugsfähigen temporären Differenzen und Verlustvorträgen werden nur in dem Umfang erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftige zu versteuernde Ergebnisse die Realisierung des Anspruchs ermöglichen. Latente Steuerforderungen werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Masse reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass der jeweilige Steuervorteil zu realisieren ist.

Laufende beziehungsweise latente aktive und passive Ertragssteuerpositionen werden verrechnet, wenn sie von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden und das gleiche Steuersubjekt betreffen.

Personalaufwand und -vorsorge

Ina Invest beschäftigte im Berichtsjahr einen Mitarbeiter, welcher der rechtlich von Ina Invest unabhängigen beitragsorientierten Vorsorgeeinrichtung Implenia Vorsorge angeschlossen ist. Der Vorsorgeplan erbringt Leistungen im Fall von Alter, Tod oder Invalidität. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten des versicherten Lohns. Der aktuellste verfügbare Deckungsgrad der Implenia Vorsorge zum 31. Dezember 2020 belief sich auf 121.9% (31. Dezember 2019: 119.9%). Zu diesem Stichtag befand sich der Vorsorgeplan in einer Überdeckung. Zum Bilanzstichtag wurde weder ein wirtschaftlicher Nutzen noch eine wirtschaftliche Verpflichtung angesetzt (31. Dezember 2020: kein wirtschaftlicher Nutzen, keine wirtschaftliche Verpflichtung). Zum 31. Dezember 2021 existierten keine Forderungen oder Verbindlichkeiten gegenüber der Vorsorgeeinrichtung (31. Dezember 2020: Null).

Aktienbezogene Vergütungen 

Die Mitglieder des Verwaltungsrats des Unternehmens erhalten für ihre Tätigkeit je nach Funktion eine jährliche fixe Pauschalentschädigung. Die Vergütung des Verwaltungsrats wird zu zwei Dritteln in bar und zu einem Drittel in gesperrten Aktien der Ina Invest Holding AG ausbezahlt. Die den Mitgliedern des Verwaltungsrats zugeteilten Aktien bleiben während dreier Jahre nach der Zuteilung gesperrt, sind jedoch dividenden- und stimmberechtigt. Für die Berechnung der Anzahl Aktien, die den Mitgliedern des Verwaltungsrats zugeteilt werden, ist der Durchschnittskurs der Aktie der Ina Invest Holding AG im Monat Dezember des betreffenden Amtsjahres massgebend. Die Zuteilung von insgesamt 9’815 Aktien erfolgte am 3. Januar 2022 (Vorjahr: Zuteilung von 8'084 Aktien am 4. Januar 2021).

Die Vergütung der Geschäftsleitung (CEO) besteht aus einem Basissalär in bar und einer leistungsabhängigen variablen Vergütung aus dem Short Term Incentive-Plan («STIP»). Die Vergütung aus dem STIP wird zu 50% in bar und zu 50% in Restricted Share Units («RSU») entrichtet, welche jeweils im Februar des Kalenderjahres nach der Berichtsperiode zugeteilt werden. Ein RSU berechtigt am dritten Jahrestag der Gewährung zum Bezug einer Namenaktie der Ina Invest Holding AG. Verlässt der CEO das Unternehmen zwischen Gewährungsdatum und dem dritten Jahrestag der Gewährung, hat er Anspruch auf bereits erdiente RSU (pro rata). Für die Berechnung der Anzahl der zugeteilten RSU zum Bilanzstichtag ist der Durchschnittskurs der Aktie der Ina Invest Holding AG im Monat Januar nach dem Bilanzstichtag massgebend. Die für Zwecke der Rechnungslegung angenommene Zuteilung von 6’903 RSU (31. Dezember 2020: 2'920 RSU) basiert auf einer Schätzung der Vergütungshöhe und des relevanten Durchschnittkurses per 31. Dezember 2021.

Beim Ausgleich der Pauschalvergütung des Verwaltungsrats in Aktien sowie beim Anteil des STIP des CEO, welcher in RSU vergütet wird, handelt es sich um aktienbezogene Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente des Unternehmens. Der Aufwand aus den beiden aktienbezogenen Vergütungsprogrammen wird über den Erdienungszeitraum erfasst. Dieser beträgt im Falle des Verwaltungsrats die Amtsperiode von einem Jahr. Der Aufwand aus dem STIP des CEO wird über einen Zeitraum erfasst, der zum Start des Geschäftsjahres der Leistungserbringung startet und am dritten Jahrestag der Gewährung endet.

Rechnungslegungsgrundsätze

Der Personalaufwand wird in der Periode erfasst, in welcher die Leistungen erbracht werden.

Die Ermittlung einer allfälligen Über- oder Unterdeckung aus Vorsorgeplänen erfolgt aufgrund der nach Swiss GAAP FER 26 erstellten Jahresrechnung der Vorsorgeeinrichtung. Eine wirtschaftliche Verpflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Ein wirtschaftlicher Nutzen wird aktiviert, sofern dieser für künftige Vorsorgebeiträge der Ina Invest verwendbar ist. Der Personalvorsorgeaufwand beinhaltet die auf die Periode abgegrenzten Arbeitgeberbeiträge sowie Effekte aus der Veränderung eines allfälligen wirtschaftlichen Nutzens resp. einer allfälligen wirtschaftlichen Verpflichtung.

Aktienbezogene Vergütungen mit Ausgleich durch Eigenkapitalinstrumente werden bei der Zuteilung zum Tageswert bewertet und über den Erdienungszeitraum als Personalaufwand und als Eigenkapital erfasst. Die Tageswerte werden mittels Bewertungsmodellen ermittelt, welche auf den Börsenkursen der Namenaktien des Unternehmens zum Zeitpunkt der Zuteilung basieren.

Nebst dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung der Unternehmung gelten die Implenia AG und die von ihr kontrollierten Organisationen (gemeinsam als „Implenia Gruppe“ bezeichnet) als nahestehende Unternehmen und Personen.

Ina Invest pflegt eine strategische Partnerschaft mit der Implenia Gruppe und hat daher mit der Implenia Gruppe mehrere langfristige Vereinbarungen bis am 31. Dezember 2030 abgeschlossen. Diese Vereinbarungen beziehen sich auf die Beteiligung Ina Invest AG, die Finanzierung, auf das Entwicklungsportfolio sowie auf Entwicklungs- und Ausführungsprojekte von Ina Invest.

Übersicht über wichtigste Vereinbarungen mit nahestehenden Unternehmen und Personen 

 

Wie durch den oben erwähnten Rahmenvertrag geregelt, hat die Implenia Gruppe grundsätzlich das Recht im Sinne eines „First Call“ zu den definierten Zielkosten mit Ina Invest AG einen Totalunternehmer-Werkvertrag abzuschliessen. Die Zielkosten werden mit einem unabhängigen Drittexperten unter Berücksichtigung der von Ina Invest AG vorgegebenen Zielrenditen ermittelt. Bei Unterzeichnung eines Totalunternehmervertrags gewährt die Implenia Gruppe Ina Invest AG jederzeit volle Einsicht in die Baukostenabrechnung. Falls die Implenia Gruppe darauf verzichtet einen Totalunternehmervertrag zu diesem Werkpreis abzuschliessen oder der Verwaltungsrat der Ina Invest AG berechtige Gesellschaftsinteressen glaubhaft machen kann, wird der Realisierungsvertrag ausgeschrieben. 

Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen 

Die nachfolgende Aufstellung zeigt die in den Bilanzpositionen enthaltenen Beträge gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen, welche aus dem Dienstleistungsvertrag Portfolio Management, dem Rahmenvertrag Entwicklungszusammenarbeit und Realisation sowie projektspezifischen Verträgen resultieren.

 

Aus der Entwicklungszusammenarbeit wurden in den Promotionsliegenschaften, Renditeliegenschaften und immateriellen Vermögenswerten Kosten aktiviert. Die Werte in den dargestellten Perioden entsprechen jeweils den Aktivierungen im entsprechenden Zeitraum. Die in nachfolgender Aufstellung bei den Promotionsliegenschaften ausgewiesenen Beträge wurden um ausgebuchte Anschaffungskosten im Zusammenhang mit Verkäufen von Promotionsliegenschaften reduziert. Bei Transfers zwischen Bilanzpositionen wurden die gesamten aktivierten Kosten der Bilanzposition zugewiesen, in welcher die Liegenschaft zum Bilanzstichtag ausgewiesen wird.

¹ Aktivierungen abzüglich den gegenüber der nahestehenden Partei geltend gemachten ausgebuchten Kosten für das Werk.

Die nachfolgende Aufstellung zeigt die in der Erfolgsrechnung erfassten Aufwendungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen, welche aus dem Dienstleistungsvertrag Portfolio Management resultieren.

Rechnungslegungsgrundsätze

Nahestehende Unternehmen und Personen gelten als solche, die einen entscheidenden Einfluss auf die finanziellen oder operativen Entscheidungen der Ina Invest ausüben können. Dies gilt für Verwaltungsräte, Geschäftsleitungsmitglieder, bedeutende Aktionäre mit Stimmrechtsanteilen grösser 20% sowie Vorsorgeeinrichtungen. Transaktionen, die nicht zu marktüblichen Bedingungen ausgeführt werden, werden in der konsolidierten Jahresrechnung separat offengelegt. Dies können auch Transaktionen ohne Preis, wie das Zurverfügungstellen von Know-how oder der Transfer von Forschung und Entwicklung, sein.

Aus der Übertragung von Vermögenswerten zum 1. April 2020 sowie der Wandlung von passiven Rechnungsabgrenzungen und Verbindlichkeiten in Eigenkapital zum 17. Juni 2020 resultierten in der Vergleichsperiode nicht fondswirksame Transaktionen.

In der Vergleichsperiode 2020 wurde eine Festgeldanlage mit einer Laufzeit von mehr als 90 Tagen abgeschlossen, welche ebenfalls in der Berichtsperiode fällig wurde. Dies führte zu Aus- und Einzahlungen aus Wertschriften in der Höhe von jeweils CHF 30'000 Tausend.

Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Bankguthaben mit einer Restlaufzeit von höchstens 90 Tagen. Diese sind zu Nominalwerten erfasst und bewertet

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, übrige kurzfristige Forderungen und übrige langfristige Vermögenswert
Forderungen sowie übrige langfristige Vermögenswerte werden zum Nominalwert abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen bilanziert. Wesentliche Forderungen werden einzeln bewertet. Der verbleibende Bestand an Forderungen wird basierend auf Erfahrungswerten pauschal wertberichtigt.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Anzahlungen für Promotionsliegenschaften
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, übrige kurzfristige Verbindlichkeiten und Anzahlungen für Promotionsliegenschaften werden zum Nominalwert erfasst und bewertet.

Der konsolidierte Jahresbericht wurde vom Verwaltungsrat am 25. Februar 2022 verabschiedet, vorbehältlich der Genehmigung durch die Generalversammlung vom 30. März 2022.

Akquisition CERES Group Holding AG

Ina Invest übernahm am 21. Januar 2022 als Mehrheitseigentümerin gemeinsam mit Investment-Partnern die CERES Group Holding AG mit dem Entwicklungsareal «Bredella» in Pratteln. Kern des Immobilienportfolios der CERES Group Holding AG bildet das Buss-Areal am Bahnhof Pratteln mit dem Entwicklungsprojekt «Bredella». Das Areal mit einer Grundstückfläche von 82'600 m² und einer realisierbaren Nutzfläche von 172'500 m² soll in den nächsten 20 Jahren in ein lebhaftes Zentrumsquartier mit 70% Wohnanteil (über 1'000 Wohnungen) und 30% kommerziell genutzten Flächen transformiert werden. Der Marktwert des Portfolios beträgt zum Akquisitionszeitpunkt rund CHF 300 Millionen.

Die Übernahme erfolgt durch die bereits im Berichtsjahr 2021 neu gegründete Gesellschaft Ina Invest Development AG, welche vom Unternehmen indirekt über die Ina Invest AG kontrolliert wird. Die Verträge wurden am 15. Dezember 2021 unterzeichnet. Mit der Vertragsunterzeichnung wurde eine Vorauszahlung von CHF 17'700 Tausend fällig, welche im Berichtsjahr 2021 geleistet und per 31. Dezember 2021 als übriger langfristiger Vermögenswert ausgewiesen wurde. Ein Teil des Kaufpreises wurde in Aktien der Ina Invest Holding AG entrichtet. Zu diesem Zweck wurden aus dem genehmigten Aktienkapital 886'656 Namenaktien ausgegeben. Nach Abschluss der Transaktion beträgt das Aktienkapital der Ina Invest Holding AG CHF 292'596.48 und ist eingeteilt in 9'753'216 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 0.03.

 

Hotelmietvertrag Lokstadt Bestandeshallen und Tigerli

Ina Invest hat im zweiten Halbjahr 2021 einen Mietvertrag mit der Success Hotel Management GmbH für den Betrieb des Hotels in den Renditeliegenschaften Lokstadt Bestandeshallen und Tigerli abgeschlossen. Die aus dem Vertrag resultierenden erwarteten Geldflüsse sind in die Marktbewertungen dieser beiden Objekte zum 31. Dezember 2021 eingeflossen. Am 10. Januar 2022 hat die Success Hotel Management GmbH ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung beantragt. Ina Invest hat den möglichen Einfluss dieses Ereignisses unter Berücksichtigung von unterschiedlichen Szenarien analysiert und ist zum Schluss gekommen, dass es weder zum 31. Dezember 2021 noch zum Zeitpunkt der Verabschiedung des konsolidierten Jahresberichts einen wesentlichen Einfluss auf die bilanzierten Vermögenswerte gibt. Die weiteren Entwicklungen werden weiterhin in engem Austausch mit den Entscheidungsträgern der Success Hotel Management GmbH beobachtet.

Ina Invest sind keine weiteren Ereignisse nach Bilanzstichtag bekannt, die einen wesentlichen Einfluss auf den konsolidierten Jahresbericht haben.