Anhang zum konsoldierten Halbjahresbericht

1 Allgemeine Informationen und Grundsätze

Ina Invest Holding AG (das “Unternehmen”) ist eine Schweizer Gesellschaft mit Sitz an der Thurgauerstrasse 101A in Glattpark (Opfikon). Der konsolidierte Zwischenbericht des Unternehmens umfasst das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften (zusammen als “Konzern” oder “Ina Invest” bezeichnet). Die einzelnen Unternehmen werden als Konzerngesellschaften bezeichnet.

Die Geschäftstätigkeit des Konzerns besteht aus der Entwicklung und Realisierung von Immobilien- und Bauprojekten aller Art, der Planung und Ausführung von Neu- und Umbauten auf von ihr gehaltenen Liegenschaften, sowie dem Halten, der Bewirtschaftung, Vermietung und Vermittlung von Liegenschaften.

Der konsolidierte Zwischenbericht wurde in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 31 «Ergänzende Fachempfehlungen für kotierte Unternehmen» erstellt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Er sollte in Verbindung mit dem konsolidierten Jahresbericht per 31. Dezember 2021 gelesen werden, da er eine Aktualisierung dessen darstellt und im Vergleich zu einer Jahresrechnung Verkürzungen im Ausweis und der Offenlegung zulässt. Die in diesem Zwischenbericht angewandten Rechnungslegungsgrundsätze entsprechen den im konsolidierten Jahresbericht per 31. Dezember 2021 angewandten Grundsätzen. Der konsolidierte Zwischenbericht entspricht den Bestimmungen des schweizerischen Gesetzes. Der Konzern legt die von der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange) verlangten Zusatzangaben für Immobiliengesellschaften offen (Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange).

Der konsolidierte Zwischenbericht wird unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit erstellt. Bewertungsgrundlagen für den konsolidierten Zwischenbericht sind die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, es sei denn, ein Standard schreibt für eine Abschlussposition eine andere Bewertungsgrundlage vor oder es wurde aufgrund eines Wahlrechts eine andere Bewertungsgrundlage angewendet. Dies ist bei den in Erläuterung 2.2 dargestellten Renditeliegenschaften der Fall, welche zum aktuellen Wert bewertet werden.

Der konsolidierte Zwischenbericht wird in Schweizer Franken (CHF), der funktionalen Währung des Unternehmens, dargestellt. Soweit nichts anderes vermerkt ist, wurden alle Finanzangaben in Schweizer Franken, gerundet auf den nächsten Tausender, angegeben.

Der konsolidierte Zwischenbericht basiert auf den nach einheitlichen Grundsätzen per 30. Juni 2022 erstellten Einzelabschlüssen sämtlicher Konzerngesellschaften, an denen das Unternehmen direkt oder indirekt mehr als 50% der Stimmrechte hält oder auf andere Art eine Beherrschung vorliegt.

Die nebst der Unternehmung in den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften sind:

  Grundkapital in TCHF Stimm- und Kapitalanteil  
Firmenname Sitz  30.06.2022 31.12.2021 30.06.2022  31.12.2021

Beteiligung dierekt
kontrolliert durch

Einbezug in den
konsolidierten
Zwischenbericht

Ina Invest AG Opfikon 202 202 57.5% 57.5% Ina Invest Holding AG V
Ina Invest Development AG Opfikon 200 110 69.1% 100.0% Ina Invest AG V
CERES Group Holding AG¹ Pratteln 250 - 100.0% - Ina Invest Development AG V
Buss Immobilien und Services AG¹ Pratteln 5'000 - 100.0% - CERES Group Holding AG V
Bredella AG¹ Pratteln 500 - 100.0% - Buss Immobilien und Services AG

V

V = Vollkonsolidierung
¹ Gesellschaften per 21. Januar 2022 erworben; sie Erläuterung 1.3

Alle Gesellschaften des Konsolidierungskreises sind in der Immobilienbranche tätig.

Implenia AG hält mit 42.5% (31. Dezember 2021: 42.5%) die übrigen Stimm- und Kapitalanteile an der Ina Invest AG. Die Minderheitsanteile an der Ina Invest Development AG verteilen sich auf diverse Drittinvestoren, von welchen keiner einen massgeblichen Einfluss ausüben kann.

Der Einbezug von Tochtergesellschaften in die Konzernrechnung erfolgt ab dem Zeitpunkt der Kontrollübernahme und der Ausschluss ab dem Zeitpunkt der Kontrollabgabe. Diese Zeitpunkte sind nicht zwangsläufig mit dem Erwerbszeitpunkt oder dem Verkaufsdatum identisch. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Dabei wird das Eigenkapital der Konzerngesellschaften im Erwerbszeitpunkt bzw. im Zeitpunkt der Gründung mit dem Buchwert der Beteiligung bei der Muttergesellschaft verrechnet. Auf diesen Zeitpunkt werden Aktiven und Passiven der Konzerngesellschaft nach konzerneinheitlichen Grundsätzen zu aktuellen Werten bewertet. Die Differenz zwischen den Erwerbskosten und den neu bewerteten Nettoaktiven wird als Goodwill resp. negativer Goodwill («Badwill») mit dem Eigenkapital verrechnet. Transaktionskosten werden als Teil der Erwerbskosten erfasst.

Gestützt auf die Methode der Vollkonsolidierung wurden im konsolidierten Zwischenbericht Aktiven und Passiven der konsolidierten Gesellschaften vollumfänglich erfasst. Konzerninterne Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge werden eliminiert.

 

Per 21. Januar 2022 wurden von der indirekt kontrollierten Konzerngesellschaft Ina Invest Development AG 100% der Anteile der CERES Group Holding AG erworben. Kern des Immobilienportfolios der CERES Group Holding AG bildet das Buss-Areal am Bahnhof Pratteln mit dem Entwicklungsprojekt «Bredella». Das Areal mit einer Grundstückfläche von 82'600 m2 und einer realisierbaren Nutzfläche von 172'500 m2 soll in den nächsten 20 Jahren in ein lebhaftes Zentrumsquartier mit 70% Wohnanteil (über 1'000 Wohnungen) und 30% kommerziell genutzten Flächen transformiert werden.

Vor dem Erwerb wurde bei der Ina Invest Development AG eine Kapitalerhöhung durchgeführt, an welcher nebst der Ina Invest AG auch externe Investoren beteiligt waren. Ein Teil des Erwerbspreises wurde mittels Aktien des Unternehmens beglichen. Dafür wurde eine genehmigte Kapitalerhöhung durchgeführt. Für weitere Informationen zur Kapitalerhöhung wird auf Erläuterung 3.2 verwiesen.

Die übernommenen, zu aktuellen Werten bewerteten Nettoaktiven der CERES Group Holding AG und ihrer Tochtergesellschaften Buss Immobilien und Services AG und Bredella AG (nachfolgend als «CERES Gruppe» bezeichnet) setzen sich wie folgt zusammen:

TCHF 21.01.2022
Flüssige Mittel 374
Kurzfristige Forderungen 495
Renditeliegenschaften 313'048
Sachanlagen 122
Kurzfristige Verbindlichkeiten (8'586)
Derivative Finanzinstrumente (Zinssatzswaps) (12'562)
Langfristige Verbindlichkeiten (112'009)
Latente Steurverbindlichkeiten (42'553)
Erworbene Nettoaktiven 138'329
Goodwill 337
Total Erwerbspreis 138'666
davon geleistete Vorauszahlung in der Vorperiode 17'700
davon geleistete Barzahlung per Erwerbsdatum 77'387
davon aufgeschobene Kaufpreiszahlung 25'494
davon ausgegebene Aktien der Ina Invest Holding AG 16'669
davon Transaktionskosten 1'416

 

Die geleistete Vorauszahlung war per 31. Dezember 2021 in den übrigen langfristigen Vermögenswerten erfasst. Die aufgeschobene Kaufpreiszahlung wird in den langfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Der aus dem Erwerb resultierende Goodwill von CHF 337 Tausend wurde per Erwerbszeitpunkt anteilig mit dem Eigenkapital der Aktionäre des Unternehmens und dem Eigenkapitalanteil der Minderheiten verrechnet.

Die vorliegende Berichtsperiode wurde nicht durch eine Saisonalität beeinflusst. Das Ergebnis der Periode besteht im Wesentlichen aus dem Ergebnis aus der Marktwertveränderung der Renditeliegenschaften, den Erträgen aus Vermietung von Objekten in den Bestandsliegenschaften und Erträgen aus Verkauf von Promotionsliegenschaften, welche keinen wesentlichen saisonalen Schwankungen unterliegen. Die Berichtsperiode enthält im Finanzertrag einen positiven Einmaleffekt aus der Auflösung von Zinssatzswaps. Für weitere Informationen dazu wird auf Erläuterung 3.4 verwiesen.

 

2 Operative Geschäftstätigkeit

Im folgenden Kapitel werden zusätzliche Angaben zum betrieblichen Ertrag sowie die für die operative Geschäftstätigkeit des Konzerns relevanten Positionen des Umlauf- und Anlagevermögens dargelegt. Die Erläuterungen zu Vermögenswerten betreffen primär Promotions- und Renditeliegenschaften.

Promotionsliegenschaften beinhalten Projekte im Bereich von Stockwerkeigentumswohnungen, die für den späteren Verkauf bestimmt sind.

TCHF 30.06.2022 31.12.2021
Projekte in Entwicklung 19'994 53’854
Projekte in Ausführung 1'215 5'095
Projekte in Verkauf - -
Total Promotionsliegenschaften 21'209 58'949

Die Veränderung des Buchwerts der Projekte in Entwicklung wurde insbesondere durch den Transfer des Projekts Lokstadt Rocket in Winterthur in die Bilanzposition Renditeliegenschaften beeinflusst. Für Weitere Informationen wird auf Erläuterung 2.2 verwiesen. Die Abnahme des Buchwerts der Projekte in Ausführung resultiert im Wesentlichen aus den Verkäufen von 8 Stockwerkeigentumswohnungen des Projekts Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender) in Winterthur.

Die den Projekten zugrunde liegenden Grundstücke befinden sich zu Beginn vollständig im Eigentum von Ina Invest. Ina Invest entwickelt die Grundstücke bis zur Baubewilligung und bringt diese in einen baureifen Zustand. Sofern die Stockwerkeigentumswohnungen mehrheitlich reserviert sind, wird mit der Ausführung gestartet. Die Ausführung erfolgt durch einen Generalunternehmer. Die beiden Projekte Ernst-Jung-Gasse 18 (Lokstadt Tender) in Winterthur und Auf der Höhe 12-18 (Am Schwinbach) in Arlesheim werden durch die Implenia Gruppe als Generalunternehmer ausgeführt. In Bezug auf Chancen und Risiken ist zwischen verkauften und nicht verkauften Projekten in Ausführung sowie abgeschlossenen Projekten in Verkauf zu unterscheiden:

  • Projekte in Ausführung: Während der Ausführungsphase trägt Ina Invest als Eigentümerin des Grundstücks die wesentlichen Risiken und Chancen aus der Entwicklung und Realisierung bis zum Zeitpunkt, zu welchem die Einheiten an einen Endkunden verkauft werden. Entsprechend werden die auf unverkaufte Einheiten entfallenden Anschaffungskosten für das Grundstück und für Teile des Werks als Promotionsliegenschaften erfasst. Beim Verkauf überträgt Ina Invest den auf die Einheit entfallenden Anteil des Grundstücks dem Käufer, welcher mit einem Generalunternehmer einen Vertrag zur Erstellung des Werks abschliesst oder bereits abgeschlossen hat. Nach dem Verkauf trägt Ina Invest für die entsprechenden Einheiten keine weiteren Chancen und Risiken, weshalb zum Transaktionszeitpunkt die auf die Einheit entfallenden Anschaffungskosten für Grundstück und Werk ausgebucht und keine weiteren Werkskosten erfasst werden.

  • Projekte in Verkauf: Für nicht verkaufte Einheiten wird nach Abschluss der Bautätigkeiten die Werksleistung vollständig vom Generalunternehmer an Ina Invest übertragen. Ina Invest ist zur Übernahme der während der Bauphase erbrachten Werksleistungen verpflichtet. Nicht verkaufte Einheiten zum Bauende werden durch Ina Invest schlüsselfertig dem Endkunden verkauft. Von Bauende bis zum Verkauf trägt Ina Invest die wesentlichen Chancen und Risiken im Zusammenhang mit diesen Stockwerkeigentumswohnungen und tritt deshalb auch als Verkäuferin für den Grundstücks- und Werksanteil auf.

Die nachfolgende Aufstellung gibt eine Übersicht über die Anzahl und Veränderung der Stockwerkeigentumswohnungen der Projekte, die in den Promotionsliegenschaften enthalten sind.

 

in Einheiten Projekte in Entwicklung Projekte in Ausführung Projekte in Verkauf Total
Bestand per 01.01.2021 201 37 - 238
davon reserviert - 23 - 23
Zugänge 3 - - 3
Abgänge aus beurkundeten Verkäufen - (27) - (27)
Bestand per 31.12.2021 204 10 - 214
davon reserviert - 6 - 6
Abgänge aus beurkundeten Verkäufen - (8) - (8)
Transfer zwischen Bilanzpositionen¹ (83) - - (83)
Bestand per 30.06.2022 121 2 - 123
davon reserviert - - - -

¹ In der Berichtsperiode wurde entschieden, das Projekt Rocket in der Winterthurer Lokstadt vollständig als Renditeliegenschaft zu entwickeln, weshalb die Anschaffungskosten in die Bilanzposition Renditeliegenschaften umgegliedert wurden. Für weitere Informationen wird auf Erläuterung 2.2 verwiesen.

Renditeliegenschaften beinhalten Grundstücke und Objekte, welche über einen längeren Zeitraum im Bestand gehalten und bewirtschaftet werden sollen. Die Position umfasst Liegenschaften in der Entwicklungsphase, Liegenschaften in Bau sowie Bestandsliegenschaften, welche zur Vermietung gehalten werden.

TCHF Liegenschaften in Entwicklung Liegenschaften in Bau Bestands-liegenschaften Anzahlungen Rendite-liegenschaften Total
Kumulierte Anschaffungskosten 
Bestand per 01.01.2021 144'470 62'767 52'374 - 259'611
Zugänge 1'917 32'469 1'009 3'982 39'377
Erfolgsabhängiges Entwicklungshonorar 2'110 2'213 (178) - 4'145
Bestand per 31.12.2021 148'497 97'449 53'205 3'982 303'133
Zugänge 5'090 15'396 59'726 - 80'212
Zugänge aus Änderungen des Konsolidierungskreises 11'410 - 301'638 - 313'048
Erfolgsabhängiges Entwicklungshonorar 1'870 467 334 - 2'671
Transfer zwischen Bilanzpositionen 34'917 - - - 34'917
Transfer zwischen Kategorien (4'798) 4'798 3'982 (3'982) -
Bestand per 30.06.2022 196'986 118'110 418'885 - 733'981
Kumulierte Marktwertveränderungen
Bestand per 01.01.2021 2'263 4'158 2'896 - 9'317
Gewinn aus Marktwertveränderung 10'517 8'852 419 - 19'788
Verlust aus Marktwertveränderung (2'369) - (1'131) - (3'500)
Bestand per 31.12.2021 10'411 13'010 2'184 - 25'605
Gewinn aus Marktwertveränderung 12'371 1'867 1'836 - 16'074
Verlust aus Martwertveränderung (4'891) - (499) - (5'390)
Transfer zwischen Kategorien (671) 671 - - -
Bestand per 30.06.2022 17'220 15'548 3'522 - 36'290
Buchwerte Renditeliegenschaften 
Bestand per 01.01.2021 146'733 66'925 55'270 - 268'928
Bestand per 31.12.2021 158'908 110'459 55'389 3'982 328'738
Bestand per 30.06.2022 214'206 133'658 422'407 - 770'271

 

Die Zugänge aus Änderungen des Konsolidierungskreises resultieren aus der Akquisition der CERES Gruppe. Weitere Informationen dazu sind der Erläuterung 1.3 zu entnehmen.

Die vertraglichen Vereinbarungen mit der Implenia Gruppe als Partnerin für die Entwicklung von Renditeliegenschaften sehen für die erbrachten Leistungen ein erfolgsabhängiges Honorar vor. Diese vertragliche Regelung bezieht sich zum Bilanzstichtag auf alle Renditeliegenschaften im Portfolio. Das erfolgsabhängige Entwicklungshonorar entspricht 20% des Projekterfolgs zwischen den Marktwerten und den Anlagekosten vor Abrechnung des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars. Für Ina Invest kann dieser Vertragsmechanismus zu einer Erhöhung oder auch einer Reduktion, der aufgrund von anderen Vertragsbestandteilen verrechneten Entwicklungskosten führen. Der Ausgleich des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars erfolgt in der Regel nach Fertigstellung des Entwicklungsprojekts. Danach bestehen seitens Entwicklungspartnerin Implenia Gruppe keine weiteren Ansprüche an einer potenziellen Wertsteigerung respektive -reduktion. Der zum Bilanzstichtag erfasste Teil des erfolgsabhängigen Entwicklungshonorars führte zu langfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Entwickler. Ohne das vertraglich vereinbarte erfolgsabhängige Entwicklungshonorar würde der Gewinn aus der Marktwertveränderung CHF 20’093 Tausend (30. Juni 2021: CHF 8'379 Tausend) und der Verlust aus der Marktwertveränderung CHF 6’738 Tausend (30. Juni 2021: CHF 3'655 Tausend) betragen, womit zum Bilanzstichtag der Nettoerfolg aus der Marktwertveränderung um CHF 2’671 Tausend höher wäre (30. Juni 2021: CHF 961 Tausend höher).

In der Berichtperiode führten die Zugänge von CHF 80'212 Tausend sowie die Bezahlung von Verbindlichkeiten für Entwicklungsleistungen, die im Rahmen der Akquisition der CERES Gruppe übernommen wurden, zu einem Geldabfluss von CHF 86’581 Tausend für Investitionen in Renditeliegenschaften.

Bewertungstechniken

Die Liegenschaftsbewertung wird durch die Wüest Partner AG, Zürich, einen externen, unabhängigen und qualifizierten Bewertungsexperten durchgeführt. Die Liegenschaften werden nach der Discounted Cashflow-Methode (DCF-Methode) bewertet. Der aktuelle Marktwert einer Immobilie wird bei der DCF-Methode durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Nettoerträge (EBITDA) werden pro Liegenschaft individuell, in Abhängigkeit der jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert. Bei den Liegenschaften in Entwicklung bzw. in Ausführung wird der Projektwert zum Bilanzierungsstichtag nach drei Schritten hergeleitet:

  • Bewertung der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Fertigstellung – unter Berücksichtigung des aktuellen Vermietungsstandes, der Markt- und Kostenschätzung per Stichtag;

  • Ermittlung des Marktwertes per Bilanzierungsstichtag unter Berücksichtigung der prognostizierten, noch zu tätigenden Investitionen;

  • Einschätzung des Risikos und Berücksichtigung als gesonderter Cashflow einer Kostenposition.

Als wesentliche nicht beobachtbare Inputfaktoren wurden die Diskontierungssätze, die Marktmieten sowie die Leerstände identifiziert. Die verwendeten Werte werden nachfolgend zusammengefasst.

 

Verwendete nicht beobachtbare Inputfaktoren zum 30. Juni 2022

Angaben in Liegenschaften in Entwicklung Liegenschaften in Bau Bestandsliegenschaften
Diskontierungssatz
Bandbreite Diskontierungssatz % 2.25%-3.40% 2.60%-3.60% 2.45%-3.30%
Erzielbare Marktmietpreise
Büro CHF pro m2 205-280 261 104-410
Wohnen CHF pro m2 225-425 NA 279-585
Hotel CHF pro m2 260 242-293 NA
Parken innen CHF pro Einheit 1'200-2'200 1'800-2'008 1'320-3'000
Gewerbe/Industrie CHF pro m2 163-300 200-255 55-380
Übrige CHF pro m2 80-240 38-279 20-170
Leerstände
Bandbreite Leerstandsquote % 1.50%- 7.50% 4.90%-6.00% 3.40%-10.00

Verwendete nicht beobachtbare Inputfaktoren zum 31. Dezember 2021

Angaben in Liegenschaften in Entwicklung Liegenschaften in Bau Bestandes-Liegenschaften
Diskontierungssatz
Bandbreite Diskontierungssatz % 2.40%- 3.45% 2.60%-3.60% 2.50%-3.20%
Erzielbare Marktmietpreise
Büro CHF pro m2 205-280 261 324-410
Wohnen CHF pro m2 210-397 NA 585
Hotel CHF pro m2 253-293 242 NA
Parken innen CHF pro Einheit 1'452-2'160 2'100 2'400
Gewerbe/Industrie CHF pro m2 200-300 400 NA
Übrige CHF pro m2 90-280 50-120 120-380
Leerstände
Bandbreite Leerstandsquote % 1.50%- 6.00% 4.90%-5.00%

5.00%-6.90%

Darüber hinaus bestehen Unsicherheiten in den noch zu tätigenden Investitionen. 

Liegenschaft Beschreibung von nach
Rue du Grand-Pré 
54, 1202 Genf
Im März 2022 hat Ina Invest die Akquisition der Bestandsliegenschaft an der Rue du Grand-Pré in Genf abgeschlossen. Der Kaufpreis sowie die aktivierten Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Liegenschaft betrug 62'482 Tausend, wovon CHF 3'982 Tausend als Anzahlung bereits in der Periode 2021 beglichen wurden.   Renditeliegenschaften;
Kategorie "Bestandesliegenschaften"
Dialogplatz 1 (Lockstadt Rocket), 8400 Winterthur

Im Juni 2022 hat das Management von Ina Invest entschieden, das Projekt Lokstadt Rocket vollumfänglich als Renditeliegenschaft zu entwickeln. Dieser Entscheid widerspiegelt eine strategische Neuausrichtung auf dem Lokstadt Areal, auf welchem Ina Invest auch nach der Fertigstellung mit dem Leuchtturmprojekt Rocket vertreten sein will. Entsprechend wurden die Anschaffungskosten der Promotionsliegenschaft von CHF 34'917 Tausend in die Bilanzposition «Renditeliegenschaften»; Kategorie «Liegenschaften in Entwicklung» umgegliedert. Gleichzeitig wurden die Projekte Lokstadt Rocket und Lokstadt Tigerli in das Projekt Lokstadt Rocket/Tigerli zusammengefasst.

Der Aufwertungseffekt aus der reinen Umgliederung des Projekts Lokstadt Rocket von einer Promotionsliegenschaft zu einer Renditeliegenschaft wird auf rund CHF 2’300 Tausend geschätzt. Zusätzlich zur Umstrukturierung des Projekts zu einem reinen Renditeobjekt gab es im Rahmen der strategischen Neuausrichtung weitere Anpassungen in der detaillierten Projektausgestaltung, wie beispielsweise eine Erhöhung der künftigen Nutzfläche, welche ebenfalls zu einer Erhöhung des Marktwerts führten.

Promotionsliegenschaften; «Projekte in Entwicklung»

Renditeliegenschaften; Kategorie «Liegenschaften in Entwicklung»

Zürcherstrasse (Lockstadt Bestandeshallen), 8400 Winterthur

Im Juni 2022 haben die Bauarbeiten an einem Teil der Liegenschaft Lokstadt Bestandeshallen begonnen. Die Anschaffungskosten sowie die kumulierte Marktwertveränderung wurden in die Kategorie «Liegenschaften in Bau» transferiert.

Renditeliegenschaften; Kategorie «Liegenschaften in Entwicklung»

Renditeliegenschaften; Kategorie «Liegenschaften in Bau»

Belastete Renditeliegenschaften 

Für die Besicherung von Projektfinanzierungen bestanden per 30. Juni 2022 Schuldbriefe auf 8 Renditeliegenschaften (31. Dezember 2021: 5 Renditeliegenschaften). Der zum 30. Juni 2022 bilanzierte Marktwert dieser Liegenschaften beläuft sich auf CHF 680’614 Tausend (31. Dezember 2021: CHF 196’190 Tausend). Für weitere Informationen wird auf die Erläuterung 3.1 verwiesen.

 

Als Segmente des Konzerns gelten die beiden Immobilienportfolios, für die dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung für die Unternehmenssteuerung separat Bericht erstattet wird.

Ina Invest AG

Dieses Segment umfasst das Immobilienportfolio der Konzerngesellschaft Ina Invest AG, bestehend aus Promotions- und Renditeliegenschaften in den Regionen Zürich/Winterthur, Zentral-, Nordwest- und Westschweiz.

Ina Invest Development AG

Dieses Segment umfasst das Immobilienportfolio bestehend aus Renditeliegenschaften sowie das Dienstleistungsgeschäft der CERES Gruppe, die in der aktuellen Periode von der Konzerngesellschaft Ina Invest Development AG erworben wurde. Das Immobilienportfolio besteht im Wesentlichen aus dem Buss-Areal am Bahnhof Pratteln mit dem Entwicklungsprojekt «Bredella». Für Informationen zur Akquisition der CERES Gruppe wird auf die Erläuterung 1.3 verwiesen.

Diverses

Dieser Bereich beinhaltet Erträge und Aufwendungen, welche keinem Segment zugewiesen werden können. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um die Tätigkeiten der Konzernleitung.

Bis zum Zeitpunkt der Akquisition der CERES Gruppe, wurde das Immobilienportfolio des Konzerns vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung als eine Einheit geführt. Gemäss Swiss GAAP FER 31 verfügte die Gruppe somit bis zum Erwerbszeitpunkt der CERES Gruppe am 21. Januar 2022 über ein einziges Segment. Aus diesem Grund wird für die Vorperiode keine zusätzliche Segmentberichterstattung offengelegt.

TCHF Ina Invest AG Ina Invest Development AG Diverses Eliminationen Total
Segmenterfolsrechnung 
01.01. - 30.06.2022
         
Ertrag aus Vermietung Liegenschaften 1'621 4'036 - - 5'657
Ertrag aus Verkauf Promotionsliegenschaften 4'113 - - - 4'113
Übriger direkter betrieblicher Ertrag 182 1'046 2'013 (2'013) 1'228
Betrieblicher Ertrag 5'916 5'082 2'013 (2'013) 10'998
Erfolg aus Marktwertveränderung Renditeliegenschaften 8'921 1'763 - - 10'684
Betrieblicher Aufwand (6'425) (3'513) (1'740) 2'013 (9'665)
Segmentergebnis (EBIT) 8'412 3'332 273 - 12'017
Finanzergebnis         7'061
Gewinn vor Steuern         19'078
Steuern         (2'034)
Gewinn         17'044

Fälligkeitsübersicht langfristige Mietverträge

Diese Offenlegung präsentiert die Fälligkeiten der Mietverträge aus kommerziell genutzten Flächen (z.B. Hotels, Gewerbe- oder Industrieflächen). Die Mieterträge aus Wohnimmobilien sind nicht enthalten, da die Verträge kurzfristig kündbar sind.

TCHF 30.06.2022 31.12.2021
Mieteinnahmen innerhalb 1 Jahres 8'470 709
Mieteinnahmen innerhalb 2 bis 5 Jahren 39'087 26'028
Mieteinnahmen später als 5 Jahre 111'638 115'478
Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen (ohne Wohnimmobilien) 159'195 142'215
in % 01.01-30.06.2022 01.01.-30.06.2021
Ringele AG 13.6% NA
SA Régie du Rhône 9.3% 50.1%
Buss AG 6.7% NA
Mission Permanente de l'Inde 3.8% 13.6%
Buss- SMS-Canzler GmbH 3.6% NA
JUWO-Jugendwohnnetz NA 4.5%
Guinée - Mission Permanente NA 3.6%
Délégation Permanente de la Ligue des États Arabes NA 3.0%
Total 37.0% 74.8%

Mietausfälle aus Leerständen

Die Mietausfälle aus Leerständen der Bestandsliegenschaften in der Berichtsperiode betrugen CHF 820 Tausend (30. Juni 2021: CHF 74 Tausend), was einer Leerstandsquote (gemessen als Verhältnis von Leerständen zu Soll-Mieterträgen) von 12.7% entsprach (30. Juni 2021: 5.0%).

 

 

3 Finanzierung

Die Angaben in diesem Bereich enthalten Informationen zur Finanzierung des Konzerns durch Fremd- und Eigenkapital.

Renditeliegenschaften 
30.06.2022 31.12.2021
Höhe des Kreditrahmens in TCHF 366'190 177'190
Grundpfandsicherheit in TCHF 369'950 180'950
Beanspruchte Kreditsumme zum Bilanzstichtag in TCHF 295'230 43'000
Laufzeit unbefristet¹ unbefristet¹
Zinssatz variabel variabel

¹Grundsätzlich werden die Rahmenkreditverträge für eine unbefristete Laufzeit vereinbart. Zwei Rahmenkredite mit einem Kreditrahmen von CHF 57’000 Tausend, welche zum 30. Juni 2022 zu CHF 38'000 Tausend beansprucht sind (31. Dezember 2021: ein Kreditvertrag mit einem vollständig beanspruchten Kreditrahmen von CHF 18'000 Tausend) sind jedoch befristet mit voraussichtlichem Laufzeitende in 2023.

Weitere Informationen bezüglich Grundpfandsicherheiten sind der Erläuterung 2.2 zu entnehmen.

Die nachfolgende Darstellung enthält eine Aufstellung der Konditionen der zum Bilanzstichtag beanspruchten Kreditsummen und weiteren Finanzverbindlichkeiten.

 

    30.06.2022  31.12.2021
TCHF Währung Zinssatz Laufzeit Betrag Zinssatz Laufzeit Betrag
Grundpfandgesicherte Kredite CHF 0.55% - 0.90% 2022 - 2024 295'246 0.55% - 0.60% 2023 43'000
Aufgeschobene Kaufpreiszahlung¹ CHF NA NA 25'494 NA NA -
Total Finanzverbindlichkeiten 320'740     43'000
davon kurzfristig       284'831     -
davon langfristig 35'909     43'000

¹Die aufgeschobene Kaufpreiszahlung für die Akquisition der CERES Gruppe wird fällig nach rechtskräftiger Genehmigung des Quartierplans «Bredella West», spätestens jedoch per 31. Dezember 2027.

Bei den per 30. Juni 2022 als kurzfristig ausgewiesenen Finanzverbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um variabel verzinsliche feste Vorschüsse mit einem Laufzeitende von weniger als 12 Monaten ab Bilanzstichtag, welche basierend auf den grundpfandgesicherten Rahmenkreditverträgen des Konzerns abgeschlossen wurden. Der Konzern strebt grundsätzlich laufende Refinanzierungen an, weshalb im Regelfall keine Rückzahlungen der beanspruchten Tranchen zum vertraglich zugesicherten Laufzeitende erwartet werden.

Im ersten Halbjahr 2022 hat der Konzern die Finanzierungen der in der Berichtsperiode erworbenen Konzerngesellschaften neu verhandelt, was zu Rückzahlungen von langfristigen Finanzverbindlichkeiten führte, welche per Erwerb übernommen wurden. Für die übernommenen Nettoaktiven zum Erwerbszeitpunkt wird auf Erläuterung 1.3 verwiesen.

Aktienkapital

Das Aktienkapital der Muttergesellschaft Ina Invest Holding AG per 30. Juni 2022 beträgt CHF 292'596 (31. Dezember 2021: 265'997) und besteht aus 9'753'216 Namenaktien mit einem Nominalwert von jeweils CHF 0.03 (31. Dezember 2021: 8'866'560 Namenaktien mit einem Nominalwert von jeweils CHF 0.03). Per 19. Januar 2022 wurde eine Kapitalerhöhung aus dem genehmigten Kapital durchgeführt, im Zuge dessen 886'656 Aktien mit einem Nominalwert von je CHF 0.03 liberiert wurden.

Die Aktieninhaber haben Anspruch auf den Erhalt der festgesetzten Dividenden sowie auf eine Stimme pro Aktie bei der Generalversammlung des Unternehmens.

Kapitalreserven und Minderheitsanteile am Eigenkapital

Die Kapitalreserven entsprechen der Differenz der Geld- und Sacheinlagen durch Aktionäre, bewertet nach den Bestimmungen von Swiss GAAP FER und dem mit den jeweiligen Einlageschritten verbundenen Nominalwerte der erhaltenen Aktien. Des Weiteren werden nach Swiss GAAP FER aktienbezogene Vergütungen, Eigenkapitaltransaktionskosten sowie Effekte aus Transaktionen mit eigenen Aktien in den Kapitalreserven erfasst. Aufgrund von Bewertungsunterschieden sind die in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen Kapitalreserven nicht identisch mit den Kapitalreserven gemäss Einzelabschluss der Unternehmung.

Der Effekt der Kapitalerhöhung vom 19. Januar 2022 auf das Eigenkapital des Unternehmens ist nachfolgend dargestellt:

TCHF Aktienkapital Kapitalreseven Gewinnreserven Eigenkapital Aktionäre Minderheitsanteile Total Eigenkapital
Ausbage von Aktien für den Erwerb der CERES Group Holding AG 27 16'642 - 16'669 - 16'669
Kapitalerhöhungskosten - (195) - (195) - (195)
Kapitalerhöhung 27 16'447 - 16'474 - 16'474

Für Informationen zum Erwerb der CERES Group Holding AG wird auf Erläuterung 1.3 verwiesen.

Am 21. Januar 2022 wurde bei der Ina Invest Development AG eine Kapitalerhöhung durchgeführt, an welcher auch externe Investoren als Minderheitsaktionäre partizipierten. Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurde der Stimm- und Kapitalanteil der Ina Invest AG an der Ina Invest Development AG von 100% auf 69.1% reduziert. Der Effekt der Transaktion auf das Eigenkapital des Unternehmens ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

TCHF Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Eigenkapital Aktionäre Minderheitsanteile Total Eigenkapital
Einzahlungen aus Kapitalerhöhung - - - - 35'500 35'500
Kapitalerhöhungskosten - (466) - (466) (707) (1'173)
Reallokation - 186 - 186 (186) -
Kapitalerhöhung Tochtergesellschaft - (280) - (280) 34'607 34'327

Die Reallokation resultierte aus den nicht vollständig mit den neuen Beteiligungsquoten übereinstimmenden Kapitaleinlagen.

TCHF 30.06.2022 31.12.2021
Promotionsliegenschaften 21'209 58'949
Renditeliegenschaften 770'271 328'738
Immaterielle Vermögenswerte (Kaufrechte) 21'510 21'451
Total Wert Liegenschaftenportfolio 812'990 409'138
Übrige bilanzierte Aktiven und Verbindlichkeiten (395'666) (59'473)
NAV (Eigenkapital inklusive Minderheitsanteile) 417'324 349'665
NAV (Eigenkapital exklusive Minderheitsanteile) 225'791 201'057
NAV (Eigenkapital exklusive Minderheitsanteile) pro Aktie (in CHF) 23.15 22.70

 

Der Gewinn pro Aktie berechnet sich  wie folgt: 

in TCHF bzw. wie angemerkt 01.01.-
30.06.2022
01.01.-
30.06.2021
Den Aktionären der Ina Invest Holding AG zuweisbarer Gewinn 8'524 1'662
Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien¹ 9'671'128 8'866'527
Gewinn pro Aktie (in CHF) 0.88 0.19
Den Aktionären der Ina Invest Holding AG zuweisbarer Gewinn 8'524' 1'662
Gewichtete durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien 9'675'258 8'869'857
Verwässerter Gewinn pro Aktie (in CHF) 0.88 0.19

¹ Die potenziellen Aktien (Restricted Share Units und ähnliche), die zu einer Verwässrung der Aktienzahl führen könnten, werden bei der Bestimmung der gewichteten durchschnittlichen Anzahl ausstehender Aktien in der Berechnung des verwässerten Gewinns pro Aktie berücksichtigt.

In der aktuellen Periode wurde das Aktienkapital des Unternehmens erhöht. Siehe Erläuterung 3.2 für Informationen zur Kapitalerhöhung.

3.4 Finanzergebnis

TCHF 01.01 - 30.06.2022 01.01 - 30.06.2021
Sonstiger Finanzertrag

8'505

-
Total Finanzertrag 8'505 -

TCHF

01.01 - 30.06.2022 01.01 - 30.06.2021
Zinsaufwand (1'288) (13)
Sonstiger Finanzaufwand (156) (4)
Total Finanzaufwand (1'444) (17)

 

Im Rahmen des Erwerbs der CERES Gruppe wurden Zinssatzswaps mit negativen Wiederbeschaffungswerten in der Höhe von CHF 12'562 Tausend passiviert. Der sonstige Finanzertrag in der Berichtsperiode in der Höhe von CHF 8'505 Tausend resultierte ausschliesslich aus der positiven Auswirkung der Marktzinsentwicklung auf die passivierten Wiederbeschaffungswerte. Sämtliche Swaps wurden in der Berichtsperiode aufgelöst, was einen Geldabfluss von CHF 4'057 Tausend zur Folge hatte.

 

4 Übrige Ausweise

Dieser Abschnitt enthält Informationen, die nicht bereits in den übrigen Teilen des konsolidierten Zwischenberichts offengelegt sind. 

Der Verwaltungsrat hat den konsolidierten Zwischenbericht am 16. August 2022 genehmigt.
Ina Invest sind keine Ereignisse nach Bilanzstichtag bekannt, die einen wesentlichen Einfluss auf den konsolidierten Zwischenbericht haben.

 

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